墨尔本悉尼文波英语培训学校一直以来致力于澳洲留学生的雅思PTE四个七四个八教学事业。很多墨尔本悉尼考到PTE四个七，四个八的学生面临的问题就是澳洲买房的事情。买房一来事大，二来牵扯到法律，三也牵涉到英文。而墨尔本悉尼文波PTE的很多老师多才多艺，不仅英语好，而且有实际经验。有来澳看了3届奥运会的老师，有学环境工程的，有学土木工程的，有法学博士等等。我们就想通过www.wenbo.tv帮助大家更好的融入澳洲生活，同时也为了帮助国内的同胞了解澳洲，所以我们决定做“”“文波带你看澳洲系列”。

今天我们就给墨尔本悉尼的留学生同学们讲讲Section 32。

在中国买房，买的是使用权。因为又是公寓，以后没有任何改建的可能性，所以合同相对简单，而且大家也都不是很在意合同的内容。而在澳洲墨尔本悉尼，房子表面上都是一个样子，没什么差别。而实际上表面的一致之下隐藏着巨大的差别，而这些差别都是亲自去看房所看不出来的。在澳洲墨尔本悉尼的房产市场上，有一个文件叫section 32，里面会详细的记录着你想要买的房子的所有信息。卖家必须要准备Section 32,  买家一定要看懂这个Section 32. 因为是在澳洲嘛，那当然section 32也是英文的，这就难坏了很多英文不好的华人同胞们。但是即使是英文比较好的华人，里面的有些词也不是字典上直译过来的意思，往往这个词在房产中代表着另外的一种含义。作为墨尔本悉尼最负责的英语培训机学校，文波教育PTE就来给大家深度解读一下section 32，这样大家在去看房（inspection）的时候，在不需要律师的情况下，也可以快速读懂购房合同（section 32，又叫vendor’s statement），避免一些不必要的麻烦。

Title （房契）

字面意思“称谓”，一般就是指代类似“先生”、“女士”、“经理”等等类似的称谓。而在买卖房屋的合同中，Title表示的是“房契”的意思，它包含：

土地面积——有时候房产中介宣传的面积不一定和Title（房契）里面显示的面积一样，会有一定虚夸的成分在里面（当然大多数房产中介不会这么做）。这时候在看section 32的时候大家就要仔细确认一下Title里面的土地面积，这个绝对是真实可信的。

贷款机构——从这里你可以清晰地看到房东当时是从哪里贷的款，贷了多少钱、多少年等等。这样便于大家了解这座房屋在建造好之后的价值以及户主变化。同时你也可以看到历任房主的名字以及一些基本的个人信息。

大家要看看这个房子历史，以前有没有拿去抵押贷别的房子。

Lot: 看带地的House 的Section 32, 一定要注意：我们看到的门牌号不是Section 32 地块号。我们需要看这个地块具体号是多少, 然后再去看下水道easement之类。Section 32 里面标的Lot number 是city council 查的号，和我们普通人看到的门牌号不是一回事。

Easement （地役权）

这个指的是其他人（包括政府）由于特殊的原因有权使用你的房产，或您自己房产的一部分可能会被限制使用。

Easement其实包含了很多方面。有的朋友简单地认为easement就是简单的指排污管道（sewage），但实际上排污管（sewage）只是其中的一部分。首先优先级最高的是政府用途，比如排水管、电线、煤气等等。接下来就是不能阻挡邻居（比如邻居没有自己的出入车道drive way，那你就不能改这条车道，还有你后来加建或者改建也不可以妨碍邻居的光照和视线）。

植被保护（Overlay）

很多人认为土地是我的，那我有权处理土地上的任何花花草草还有树木。但实际上作为世界上环境保护最好的国家之一，澳大利亚有着严格的动植物保护法律。尤其是买来将来准备做开发的朋友，一定要注意section 32里面的overlay这一项，看看土地上有没有受保护的植物。如果有的话就基本意味着这幢房子很难被推到重建或者盖成2-3个独立的townhouse。就算没有overlay，有的区对于植物的保护特别严格，不可以随便砍伐树木，一定要获得council（市政厅）批准。而且有的区就算council允许你砍树，也会要求你再重新种一棵同样大小的树木。

有无申请过建筑许可（Building Permit）

实际上对于自住来说这一项无关紧要，可是如果想要开发的朋友就要好好看一下了。比如一块900平米的土地，可能正常是可以开发3套townhouse的。

但是！！

不同的区对于人口的需求是不同的。大家一定要看仔细section 32上面写的你的区的性质是什么：

Mixed Use Zone (MUZ) —— 这个代表着这个区域会是高速发展的，有商业，有住宅。那如果你的房子地理位置很好的话，将来可能会被用作商业用地，那价值的增长将会是成倍的。

Residential Growth Zone (RGZ) —— 这个代表政府鼓励这个区域人口高速增长，所以同样的一块地，在这个区域可能比在正常的住宅区多盖一幢房子，而且也有更高几率盖超过两层的房子。那相应的收益也会提高，开发价值就会特别高。

General Residential Zone (GRZ) —— 这个代表的是普通住宅区，下面还细分为zone 1、2、3、4、5这样，每一个数字代表的要求也不同，总的来说从开发价值角度来讲，1，5比较好。

Neighbourhood Residential Zone (NRZ) —— 这个代表此区域会被重点保护，人口增长是被严格限制的。一般老牌的富人区或者重点环境保护的区会是这种。在这种区里如果开发的话大家就要慎重了，因为即便你拿到一块超过1000平米的土地，可能也没有办法分割，或者盖成两层的豪宅，有可能只被允许盖一幢一层的房子。那这样的话开发价值就会大打折扣。

Covenant （契约）

这个一般指的是很早之前屋主与邻居的一个约定。因为历史很长，所以有些用的都不是现代英语，所以如果在section 32上面看到covenant这个词，大家一定要打起十二分的精神，找律师或者专业人士去帮你看一下，看看有没有可能会损害你利益的条款。

就像开头说的，澳洲买房和中国很不一样，因为牵扯到土地，所以条款会比较多。大家在看section 32的时候一定要擦亮眼睛，即使不认识英文，看到我们上面提到的这些词也可以大概明白一些意思，避免一些将来不必要的麻烦。

以后我们会继续写一些关于在澳洲墨尔本悉尼大家可能会碰到的一些跟英语有关的问题，毕竟作为一家英语培训机构，文波教育是希望大家可以在澳洲墨尔本悉尼摆脱语言的限制，自由自在的生活。

后记：本文是文波教育第一次尝试写这种类型的文章。只是个人的经验，解释不准确的地方在所难免，还希望马上要买房的墨尔本悉尼朋友多咨询自己的专业律师。

墨尔本悉尼文波教育原创首发